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Introducción

Una de las decisiones más importantes que debe tomar un inversor inmobiliario es determinar la estrategia de alquiler para maximizar la rentabilidad de su propiedad. En Argentina, como en muchos países, existen principalmente dos modelos: el alquiler tradicional o de larga duración y el alquiler temporario orientado a turistas o estadías cortas.

Ambas modalidades presentan características distintivas en términos de rentabilidad, riesgo, gestión y aspectos legales. Este análisis comparativo busca proporcionar información detallada y actualizada para que los inversores puedan tomar decisiones fundamentadas según sus objetivos, la ubicación de su propiedad y el contexto del mercado actual.

Panorama actual del mercado de alquileres

El mercado de alquileres en Argentina ha experimentado transformaciones significativas en los últimos años, impactado por factores como:

  • La implementación y posterior modificación de la Ley de Alquileres (Ley 27.551)
  • El crecimiento del turismo internacional y doméstico post-pandemia
  • La proliferación de plataformas digitales como Airbnb, Booking y VRBO
  • Cambios en las preferencias habitacionales derivados de la pandemia
  • Fluctuaciones económicas y del mercado inmobiliario general

Alquileres tradicionales

El mercado de alquiler tradicional en Argentina se caracteriza actualmente por:

  • Contratos de 3 años de duración según la ley vigente
  • Ajustes anuales basados en un índice compuesto (ICL)
  • Una oferta limitada en relación a la demanda en las principales ciudades
  • Tendencia de propietarios a buscar alternativas al alquiler tradicional debido a la regulación percibida como restrictiva

Alquileres temporarios

Por su parte, el mercado de alquileres temporarios muestra las siguientes características:

  • Fuerte recuperación post-pandémica, especialmente en destinos turísticos
  • Crecimiento sostenido en ciudades principales, particularmente en Buenos Aires, Mendoza y Bariloche
  • Profesionalización del sector con servicios de gestión especializados
  • Debates sobre regulación específica en diversas jurisdicciones
  • Mayor adopción de tecnologías para gestión, promoción y operación
Tendencias del mercado de alquileres en Argentina

Evolución de la oferta de alquileres temporarios vs tradicionales (2019-2023)

Comparativa de rentabilidad

El análisis de rentabilidad entre ambos modelos debe considerar múltiples variables. A continuación, presentamos datos basados en nuestro estudio de mercado realizado en 2023:

Rentabilidad bruta anual

La rentabilidad bruta anual (antes de gastos e impuestos) como porcentaje del valor de la propiedad muestra diferencias significativas:

Ciudad Alquiler Tradicional Alquiler Temporario*
Buenos Aires (Palermo/Recoleta) 3.5% - 4.2% 5.8% - 7.5%
Buenos Aires (otros barrios) 3.2% - 3.8% 4.5% - 6.0%
Mendoza (centro) 3.8% - 4.5% 6.2% - 8.0%
Bariloche 3.5% - 4.0% 7.0% - 9.5%
Córdoba (Nueva Córdoba) 4.0% - 4.8% 5.5% - 7.0%

* Con una ocupación promedio del 65-70% anual

Análisis de gastos operativos

La rentabilidad neta está influenciada significativamente por los gastos operativos, que difieren sustancialmente entre ambos modelos:

Concepto Alquiler Tradicional Alquiler Temporario
Mantenimiento general Bajo-Medio Alto
Servicios (electricidad, gas, internet) Generalmente a cargo del inquilino A cargo del propietario
Amueblamiento y equipamiento No requerido / Básico Completo / Alta calidad
Gestión y administración 2-3% del alquiler 15-25% del ingreso
Marketing y promoción Mínimo / Ocasional Continuo / Múltiples plataformas
Limpieza y recambio No requerido Frecuente / Costo significativo

En promedio, los gastos operativos pueden representar entre el 10-15% de los ingresos en alquileres tradicionales, mientras que en alquileres temporarios pueden alcanzar entre el 30-40% de los ingresos brutos.

Rentabilidad neta comparativa

Considerando los gastos operativos e impuestos, la rentabilidad neta anual presenta el siguiente panorama:

Ciudad Alquiler Tradicional Alquiler Temporario*
Buenos Aires (Palermo/Recoleta) 2.8% - 3.5% 3.5% - 4.8%
Buenos Aires (otros barrios) 2.5% - 3.2% 2.8% - 3.6%
Mendoza (centro) 3.0% - 3.8% 3.8% - 5.0%
Bariloche 2.8% - 3.4% 4.2% - 6.0%
Córdoba (Nueva Córdoba) 3.2% - 4.0% 3.5% - 4.5%

* Con una ocupación promedio del 65-70% anual y gestión profesional

"La rentabilidad superior de los alquileres temporarios viene acompañada de una mayor variabilidad y exigencia operativa. No es simplemente un número mayor, sino un modelo de negocio diferente que requiere otro enfoque de gestión."
- Laura Méndez, Analista Senior de InvertiAR

Ventajas y desventajas de cada modelo

Más allá de la rentabilidad numérica, cada modalidad de alquiler presenta características distintivas que deben evaluarse según los objetivos y preferencias del inversor:

Alquiler tradicional

Ventajas:

  • Estabilidad: Ingresos predecibles durante la duración del contrato
  • Menor gestión: Intervención mínima una vez alquilada la propiedad
  • Menor desgaste: Uso continuado que reduce deterioros por desocupación
  • Menor inversión inicial: No requiere amueblamiento completo ni equipamiento premium
  • Marco legal establecido: Normativa clara y procedimientos conocidos

Desventajas:

  • Menor rentabilidad potencial: Generalmente por debajo de los alquileres temporarios exitosos
  • Inflexibilidad: Dificultad para ajustar precios en contextos inflacionarios
  • Riesgo de morosidad: Posibles problemas de pago a lo largo del contrato
  • Menor control: Limitaciones para acceder o verificar el estado de la propiedad
  • Desalojo complejo: Procesos legales potencialmente largos en caso de incumplimiento

Alquiler temporario

Ventajas:

  • Mayor rentabilidad potencial: Ingresos significativamente superiores en buenas ubicaciones
  • Flexibilidad de precios: Capacidad de ajustar tarifas según temporada y demanda
  • Disponibilidad para uso personal: Posibilidad de utilizar la propiedad cuando se desee
  • Pago anticipado: Generalmente se cobra por adelantado, minimizando riesgo de morosidad
  • Mayor control: Revisión frecuente del estado de la propiedad

Desventajas:

  • Ingresos variables: Fluctuaciones según temporada y ocupación
  • Mayor gestión: Demanda considerable de tiempo o contratación de servicios profesionales
  • Inversión inicial superior: Requiere amueblamiento, decoración y equipamiento completo
  • Mayor desgaste: Uso más intensivo de la propiedad y sus instalaciones
  • Marco regulatorio en evolución: Normativas cambiantes o ambiguas según la jurisdicción
Comparativa visual de modelos de alquiler

Comparativa de factores clave entre alquileres temporarios y tradicionales

Análisis por ciudades

La rentabilidad y conveniencia de cada modelo varía significativamente según la ubicación de la propiedad. Analizamos las principales ciudades:

Buenos Aires

La capital argentina presenta un panorama diversificado:

  • Zonas premium (Palermo, Recoleta, Puerto Madero): Excelente desempeño de alquileres temporarios, con ocupación superior al 70% anual y tarifas competitivas internacionalmente. La brecha de rentabilidad con alquileres tradicionales puede superar el 60%.
  • Barrios turísticos secundarios (San Telmo, Villa Crespo, Belgrano): Buen desempeño temporario pero con mayor estacionalidad. La ventaja sobre alquileres tradicionales se reduce al 30-40%.
  • Otros barrios residenciales: La rentabilidad de alquileres temporarios puede ser marginal o incluso inferior a los tradicionales cuando se consideran todos los gastos y la menor ocupación.

Destinos turísticos

Ciudades con fuerte componente turístico muestran patrones diferenciados:

  • Bariloche: Presenta la mayor diferencia de rentabilidad a favor de alquileres temporarios, especialmente en ubicaciones cercanas al centro o con vistas al lago. La marcada estacionalidad (invierno/verano) se compensa con tarifas muy elevadas en temporada alta.
  • Mendoza: Destino con creciente turismo enológico que ha impulsado los alquileres temporarios. Menor estacionalidad que otros destinos turísticos, lo que favorece una ocupación más estable.
  • Mar del Plata y Costa Atlántica: Alta rentabilidad en temporada estival pero ocupación muy baja el resto del año. Requiere estrategias especiales o modelos mixtos para optimizar resultados.

Ciudades universitarias

Córdoba, La Plata y otras ciudades con fuerte presencia universitaria:

  • Menor diferencial entre modelos de alquiler
  • Potencial para modelos híbridos: contratos por período académico + alquiler temporario en vacaciones
  • Alquileres tradicionales orientados a estudiantes suelen ofrecer buena rentabilidad con menor complejidad

Aspectos legales a considerar

El marco normativo es un factor crucial en la decisión entre alquileres temporarios y tradicionales:

Alquileres tradicionales

Regulados principalmente por la Ley de Alquileres (Ley 27.551) que establece:

  • Duración mínima de 3 años para contratos habitacionales
  • Ajustes anuales según Índice de Contratos de Locación (ICL)
  • Limitaciones para exigir garantías y depósitos
  • Obligaciones específicas para propietarios e inquilinos

Es importante destacar que existen iniciativas legislativas para modificar esta ley, lo que podría alterar significativamente las condiciones para este tipo de alquileres en el futuro próximo.

Alquileres temporarios

La regulación varía considerablemente según la jurisdicción:

  • Ciudad de Buenos Aires: Regulados por la Ley 6.255, que establece requisitos de registro, habilitación y estándares mínimos para propiedades destinadas a alquiler turístico temporario.
  • Bariloche: Ordenanza Municipal 2966-CM-18 que regula específicamente los alquileres turísticos, requiriendo habilitaciones y cumplimiento de normativas de seguridad.
  • Mendoza: Resolución 175/2018 de la Subsecretaría de Turismo que establece el Registro de Propiedades de Alquiler Temporario.
  • Otras jurisdicciones: Normativas en desarrollo o aplicación de regulaciones generales de hospedaje.

Alerta normativa: Ciudad de Buenos Aires

La Ciudad de Buenos Aires ha intensificado los controles sobre alquileres temporarios no registrados. Las multas por incumplimiento pueden alcanzar hasta $200,000 ARS y el potencial cierre de la unidad para esta actividad. Es fundamental cumplir con:

  • Registro en el Ente de Turismo
  • Contratación de seguro de responsabilidad civil
  • Cumplimiento de normativas de seguridad y habilitación
  • Exhibición del número de registro en todas las plataformas de promoción

Aspectos impositivos

La tributación también presenta diferencias significativas:

  • Impuesto a las Ganancias: Ambos tipos de ingreso están gravados, pero los alquileres temporarios suelen encuadrarse como actividad comercial con diferentes deducciones permitidas.
  • IVA: Los alquileres residenciales tradicionales están exentos. Los temporarios pueden estar gravados al 21% cuando superan ciertos montos o incluyen servicios adicionales.
  • Ingresos Brutos: Alícuotas diferentes según jurisdicción y tipo de alquiler, generalmente más altas para temporarios.
  • Impuestos municipales: Posibles tasas específicas para actividad turística en algunas localidades.

Recomendaciones para inversores

Basándonos en nuestro análisis, ofrecemos las siguientes recomendaciones según el perfil del inversor y las características de la propiedad:

¿Cuándo conviene el alquiler tradicional?

  • Para inversores con perfil conservador: Si valora la estabilidad y previsibilidad de ingresos por sobre la máxima rentabilidad.
  • Propiedades en barrios residenciales no turísticos: Donde la demanda de alquiler temporario es limitada o inexistente.
  • Cuando no se dispone de tiempo o interés para la gestión activa: Si prefiere una inversión más pasiva con menor intervención.
  • Propiedades no equipadas: Si la propiedad no está amueblada y no se desea realizar la inversión inicial para equiparla.
  • En contextos de regulación desfavorable para temporarios: En jurisdicciones con restricciones severas o costos prohibitivos para alquileres temporarios.

¿Cuándo conviene el alquiler temporario?

  • Para inversores con perfil más dinámico: Dispuestos a asumir cierta variabilidad por una rentabilidad potencialmente mayor.
  • Propiedades en ubicaciones premium o turísticas: Donde existe fuerte demanda de estadías cortas y se pueden comandar tarifas elevadas.
  • Cuando se cuenta con gestión profesional: Ya sea tiempo propio o servicios externos que aseguren una operación eficiente.
  • Propiedades diferenciadas: Unidades con características distintivas, vistas, amenities o diseño especial que puedan destacarse en plataformas.
  • Cuando se desea uso personal ocasional: Si el propietario quiere utilizar la propiedad en determinados períodos.

Estrategias mixtas

En algunos casos, pueden implementarse estrategias que combinen ambos modelos:

  • Alquiler estacional + temporario: Contratos por temporada en destinos turísticos (ej. verano completo) y alquiler temporario el resto del año.
  • Contratos de media duración + temporario: Alquileres de 3-6 meses para ejecutivos o estudiantes combinados con disponibilidad temporaria en períodos específicos.
  • Transición gradual: Comenzar con alquiler tradicional mientras se evalúa el potencial y la viabilidad de convertir a temporario en el futuro.

Optimización de alquileres temporarios

Para quienes opten por el modelo temporario, recomendamos:

  • Profesionalizar la gestión: Utilizar software especializado y/o servicios profesionales de administración.
  • Estrategia de precios dinámica: Ajustar tarifas según temporada, eventos locales y ocupación en tiempo real.
  • Diversificar plataformas: No depender exclusivamente de una plataforma de promoción.
  • Automatización: Implementar sistemas de check-in digital, comunicación automatizada y gestión remota cuando sea posible.
  • Diferenciación: Crear una experiencia única a través del diseño, servicios adicionales o atención personalizada.

Calculadora de rentabilidad

Para ayudar en su decisión, hemos desarrollado una calculadora de rentabilidad comparativa disponible para clientes de InvertiAR. Esta herramienta permite:

  • Ingresar datos específicos de su propiedad
  • Ajustar variables como ubicación, tipo de propiedad y nivel de equipamiento
  • Obtener proyecciones personalizadas de rentabilidad para ambos modelos
  • Análisis de sensibilidad según diferentes escenarios de ocupación

Para acceder a esta herramienta, contáctenos para una consulta personalizada.

Conclusión

La decisión entre alquiler tradicional y temporario debe basarse en un análisis integral que considere no solo la rentabilidad numérica, sino también el perfil del inversor, las características específicas de la propiedad y el contexto normativo local.

En términos generales, los alquileres temporarios muestran un potencial de rentabilidad superior, especialmente en ubicaciones premium y destinos turísticos, pero requieren una gestión más activa y están sujetos a mayor variabilidad. Los alquileres tradicionales, por su parte, ofrecen mayor estabilidad y previsibilidad, con una operación más simple pero rendimientos generalmente más modestos.

El escenario ideal combina un análisis cuantitativo detallado con una evaluación cualitativa de las preferencias personales y capacidades del inversor. No existe una respuesta única que sea óptima para todos los casos, y la decisión debe tomarse considerando el contexto específico de cada inversión.

En InvertiAR estamos disponibles para realizar un análisis personalizado que considere todas las variables relevantes para su caso particular y le ayude a tomar la mejor decisión para maximizar el rendimiento de su inversión inmobiliaria en Argentina.